Bundesverband Alternative Investments e.V. (BAI)

Florian Bucher, Referent Alternative Markets, BAI e.V.

Der Investitionsstau in Deutschland ist groß und man wird in hohem Maße auch die Investitionen institutioneller Investoren in Infrastruktur benötigen, um die digitale und ökologische Transformation der Volkswirtschaft zu bewältigen. In einer neuen ausführlichen Marktstudie analysiert der BAI, welche Rolle Infrastruktur in den Portfolios deutscher institutioneller Investoren spielt und inwiefern sie in Projekte in Deutschland investieren.

Deutschland sieht sich aktuell der Herausforderung eines massiven Investitionsstaus ausgesetzt und ist bei öffentlichen Infrastrukturinvestitionen das Schlusslicht in Europa.¹ Auch sind, um das gesetzlich festgeschriebene Ziel der Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen, immense Investitionen nötig, die auf bis zu 5 Billionen Euro geschätzt werden.² Der deutsche Staat wird diese Summe allein kaum stemmen können, da er auch mit anderen massiven finanziellen Belastungen, wie der Stabilisierung der Rentenkasse, konfrontiert ist. Es wird daher nötig sein das Kapital institutioneller Investoren wie Versicherungen, Stiftungen und Pensionsfonds zur Modernisierung der deutschen Infrastruktur zu mobilisieren. Die Assetklasse Infrastruktur bietet die Chance nicht nur zur Finanzierung der Energiewende beizutragen, sondern auch als Portfoliobestandteil einen Beitrag zur privaten und betrieblichen Altersvorsorge zu leisten.

Auf Grundlage der repräsentativen Umfragedaten von 109 deutschen institutionellen Investoren, Interviews mit 13 Branchenexperten und externen Marktdaten analysiert die aktuelle BAI-Marktstudie den Status Quo der Anlageklasse Infrastruktur in Deutschland sowie die damit verbundenen Herausforderungen und Chancen.

81,3% der befragten institutionellen Investoren in Deutschland sind in Infrastruktur investiert

Die Daten zeigen, dass Infrastruktur als Assetklasse in den vergangenen Jahren zunehmend an Bedeutung gewann und im Mainstream bei institutionellen Investoren angekommen ist. Demnach sind 81,3% der befragten Investoren bereits in Infrastructure Equity oder Debt investiert. Infrastruktur Equity hat mit 74,4% investierten LPs dabei bereits fast mit Immobilien Equity, der traditionell bedeutendsten alternativen Assetklasse im institutionellen Portfolio gleichgezogen. Infrastruktur Debt hingegen hat mit 42,1% noch Aufholpotenzial gegenüber Real Estate Debt (50,5%) und Corporate Private Debt (66,4%).

Trotz der positiven Entwicklung in den letzten Jahren konnte sich jedoch auch die Assetklasse Infrastruktur nicht dem schwierigen Marktumfeld, besonders des vergangenen Jahres, entziehen. Die hohe Inflation und die daraus folgende dramatische Zinswende, einhergehend mit makroökonomischen Unsicherheiten, sorgten für Liquiditätsengpässe und einen dramatischen Rückgang von Infrastruktur-Transaktionen. Einstiege und Erhöhungen der Allokation in Infrastruktur wurden außerdem durch den Denominator-Effekt erschwert: Die Zinserhöhungen führten dazu, dass der Wert von Aktien und Anleihen parallel und signifikant zurückging. Im Gegensatz dazu verloren illiquide Assets weniger stark an Wert. Dadurch stieg der Anteil illiquider Assets in den Gesamtallokationen. Höhere AI-Allokationen wurden daher durch interne Zielquoten und Investorenaufsichtsrecht mit Quotenregelungen oder Eigenkapitalanforderungen eingeschränkt. Auch nahm mit steigenden Zinsen die Attraktivität potenzieller Renditen aus liquiden Anleihen wieder zu.

Unsere Daten zeigen jedoch, dass Infrastruktur signifikant besser in der Lage war die Erwartungen der befragten Investoren während der vergangenen herausfordernden Marktphase zu erfüllen und die Stimmung aktuell als deutlich positiver wahrgenommen wird als bei anderen alternativen Assetklassen.

55,6% (Infrastruktur Equity), bzw. 52,6% (Infrastruktur Debt) der bereits in Infrastruktur investierten Investoren planen aktuell ihre Allokation weiter auszubauen – deutlich mehr als bei anderen AI.

Laut den Investor Survey-Daten planen Investoren, ihre Allokation in Alternative Investments (AI), einschließlich Infrastruktur, weiter zu erhöhen. Dadurch gewinnt Infrastruktur sowohl innerhalb der Alternativen Anlagen als auch in der gesamten strategischen Asset Allokation (SAA) im Vergleich zu traditionellen Investments wie Aktien, Anleihen und Cash zunehmend an Bedeutung.³

Inflationshedge, ESG und Megatrends als Treiber

Aufgrund gestiegener Anleiherenditen haben sich die Treiber für Investitionen in Infrastruktur verändert.⁴ Eine zentrale Motivation für Infrastrukturinvestitionen ist mittlerweile ihre Rolle als Inflationshedge. Die Assetklasse bot in den vergangenen zwei Jahrzehnten einen besseren Inflationsschutz als andere Assetklassen, und konnte dies im Stresstest der Post-Covid Inflation auch bestätigen. Es muss hierbei jedoch zwischen Sektoren unterschieden werden und insbesondere Energieinfrastruktur bietet mit verschiedenen Geschäftsmodellen die Möglichkeit Erträge der Inflation anzupassen und so reale Renditeziele zu erreichen.⁵ Der Bereich erneuerbare Energien hat mittlerweile auch den ersten Platz unter Infrastruktursektoren nach Dealvolumen übernommen⁶ und diese Dynamik wirkt sich positiv auf die gesamte Assetklasse aus.

Ein weiterer zentraler Treiber von Infrastruktur-Investments ist das Thema ESG (Environmental, Social, and Governance). 63% der befragten LPs verfolgen aktuell bereits eine ESG-Strategie und weitere 24% planen die Einführung einer solchen. Investitionen in erneuerbare Energien oder soziale Infrastruktur können helfen ESG-Zielsetzungen zu erreichen und bieten einen direkteren Hebel als Investitionen in traditionelle Assets, die auf dem Sekundärmarkt gehandelt werden.

Wie Marktdaten und Interviews zeigen, scheinen die kurzfristigen marktseitigen Herausforderungen für die Assetklasse überwunden und der Deal-Flow zieht wieder an. Die jüngst erfolgte erste Zinssenkung der EZB dürfte diesen Trend weiter bestärken.

Langfristig ist der Ausblick für die Assetklasse Infrastruktur ohnehin sehr positiv. Die Megatrends der digitalen und ökologische Transformation verleihen sehr großen Rückenwind. Jedoch sind auch vorsichtige Stimmen von LPs zu erwähnen, die vor übermäßigem Optimismus warnen. Investitionen sind demnach nicht per se zielführend nur weil ihnen ein Megatrend zugrunde liegt. Die aktuell hohe Attraktivität des Marktes für erneuerbare Energien z.B. führt auch zu einem hohen Zufluss an Marktteilnehmern auf Seiten der Produktanbieter, was eine sorgfältige Auswahl der Fonds und Manager durch LPs erfordert.

Große Mehrheit der befragten Investoren investiert momentan überwiegend in Infrastruktur im Ausland

Die zunehmende Attraktivität von Infrastrukturinvestitionen bei deutschen institutionellen Investoren bedeutet jedoch nicht notwendigerweise, dass auch die Infrastruktur in Deutschland davon profitiert.

So halten deutsche institutionelle Investoren global nach Anlagemöglichkeiten Ausschau und Fonds sind global diversifiziert. Deutschland befindet sich als Empfängerland von institutionellem Kapital in hartem internationalem Wettbewerb. Die Befragung nach der geographischen Asset Allokation bei Infrastruktur zeigt, dass über 80% der befragten deutschen Investoren momentan überwiegend in Infrastrukturprojekte ins Ausland investieren. Unseren Daten zufolge wird das Potenzial, die Verbesserung der Infrastruktur in Deutschland durch einheimische institutionelle Investoren zu finanzieren, entsprechend bislang nicht genutzt.

Um zu verstehen welche Treiber für die geographische Asset Allokation existieren und welche Hemmnisse in Deutschland vorliegen, analysierten wir die grundsätzlichen relevanten Standortfaktoren für Investitionen in Infrastruktur.

Investoren müssen individuelle Renditeversprechen erfüllen und ihre Asset Allokationen ausreichend diversifizieren. Ein attraktives Risiko-Rendite Profil steht mit 93% an erster Stelle der Standortfaktoren und kann als Grundvoraussetzung für andere Faktoren betrachtet werden. Ausgeprägte Regulierung und das hohe Maß an Bürokratie sind Faktoren, die zu einem im Vergleich zu anderen Märkten ineffizienten Energiemarkt mit weniger vorteilhaftem Risiko-Rendite Profil führen.

Gleichzeitig ging aus den Interviews hervor, dass die Stimmung in Deutschland grundsätzlich als unterstützend für Investitionen in erneuerbare Energien wahrgenommen wird und, zumindest teilweise, ein positiver Trend hinsichtlich Investitionsmöglichkeiten in Deutschland wahrgenommen wird

Staatliche Unterstützung für Infrastrukturinvestitionen spielt hingegen eine sehr untergeordnete Rolle. Investoren gaben vielmehr an staatliche Förderung können keine strukturellen Standortnachteile in Deutschland, wie bürokratische Hürden, lange Genehmigungsverfahren für Projekte und übermäßige Regulierung, ausgleichen.

Eine Analyse der konkreten Hemmnisse für Investitionen in deutsche Infrastrukturprojekte zeigt, dass mit 45,9% der größte Anteil der befragten Investoren einen Mangel an investierbaren Objekten angibt. Es fehlt entsprechend noch an geeigneten Strukturen, die die Finanzierung in Projekte ermöglichen.

41% nennen die Struktur der Regulierung von Infrastrukturfonds im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) als Hemmnis und 29,5% führen das Design der Regulierung von Investitionen in Infrastrukturfonds im Investmentsteuergesetz (InvStG) an. Bezüglich dieser regulatorischen Hemmnisse für Infrastrukturinvestitionen gab es seit der Veröffentlichung der Studie bereits positive Entwicklungen zu verzeichnen. So veröffentlichte das Bundesministerium der Finanzen einen „Diskussionsentwurf für ein Gesetz zur Förderung von Investitionen von Fonds in erneuerbare Energien und Infrastruktur.“ Konkrete Änderungsvorschläge, insbesondere im InvStG, zielen darauf ab den Investitionsrahmen für die Investitionen in erneuerbare Energien für Fonds und institutionelles Kapital zu verbessern. Bestehende Anlagemöglichkeiten nach dem KAGB sollen nun auch für Spezial-Investmentfonds im InvStG Berücksichtigung finden und ein verbesserter Gleichlauf mit dem Aufsichtsrecht gewährleistet werden.

Von weiteren 39,2% wurde das Investorenaufsichtsrechts, genauer die Anlageverordnung (AnlV), als Hemmnis genannt. Infrastrukturinvestitionen werden in der bundesweiten AnlV bislang nicht separat berücksichtigt und fallen unter die Risikokapitalquote. Infrastrukturinvestitionen von Versorgungswerken und kleinen Versicherungsunternehmen sind dadurch beschränkt, dass diese die Risikokapitalquote, teilweise auch bedingt durch den oben genannten Denominator-Effekt, bereits ausgeschöpft haben. Eine gesonderte Infrastrukturquote nach dem Vorbild von NRW könnte hier Abhilfe verschaffen.

Benjamin Walter, Senior Portfolio Manager, und Heiko Wunderlich, Head of BD Institutional DE/A, Allianz Global Investors

Institutionelle Investoren spielen bereits seit längerem eine immer wichtiger werdende Rolle bei der Finanzierung von Infrastruktur. Damit ist es nur konsequent, wenn diese nun auch einen entscheidenden Beitrag zur Nachhaltigkeitstransformation leisten. Dabei kann insbesondere die Vergabe von Fremdkapital im Infrastrukturbereich eine entscheidende Rolle spielen, um diese Transformation zu begleiten oder sogar zu gestalten.

Nach acht Jahren der Stagnation stiegen die Private Markets Investitionen im Bereich Infrastruktur im Jahr 2022 für den Primärmarkt deutlich an – mit einem Gesamtwert von 41 % über dem Fünfjahresdurchschnitt.¹

Nachhaltigkeit ist alternativlos

Infrastrukturprojekte können von zentraler Bedeutung für die Erreichung globaler Klimaziele, mehr Nachhaltigkeit und die Schaffung widerstandsfähiger, nachhaltig handelnder und zukunftsfähiger Gesellschaften sein. Insbesondere auch mit Blick auf zukünftige Generationen müssen jetzt die Weichen gestellt werden, was in vielen Bereich und Unternehmen auch bereits passiert. Die Erreichung dieser Ziele geht auch mit zahlreichen Umstellungen und Anpassungen innerhalb der Wirtschaft und Gesellschaft einher. Im Infrastrukturbereich geht es hier konkret um Projekte im Bereich erneuerbarer Energien, Energieeffizienz, nichtfossile und umweltfreundliche Verkehrssysteme, Wasser- und Abfallmanagement. Des Weiteren steht auch die digitale Transformation im Fokus, um Smart Grids und neue Arbeitsmodelle wie Home Office zu ermöglichen. Darüber hinaus ist die Thematik aber für alle Infrastrukturbereiche von Relevanz, da Dekarbonisierung und Verantwortung für die gesamte Wertschöpfungskette für alle Infrastrukturunternehmungen an Bedeutung gewinnen, um beispielsweise auch soziale Belange miteinzubeziehen. Bis 2050 gibt es schätzungsweise Investitionsmöglichkeiten von 10 Billionen Euro im Infrastrukturbereich für die Transformation des europäischen Energiesystems auf Netto-Null.²

Serkan Bahçeci, Head of Infrastructure Research und Partner, und David Schad, Director Investor Relations, Arjun Infrastructure Partners

Die Infrastruktur Assetklasse durchläuft ihren ersten Zinszyklus und scheint sich dabei zu bewähren. Die nominellen erwarteten Renditen haben sich in letzter Zeit erhöht, aber die nominalen Vermögenswerte halten sich. In diesem Artikel, der sich auf Core Infrastruktur konzentriert¹, geben wir einen Überblick über das historische Verhältnis zwischen den Fremdkapitalkosten und den erwarteten Renditen. Mit Blick auf zwei der wahrscheinlichsten makroökonomischen Szenarien behaupten wir außerdem, dass Core Infrastruktur auch in Zukunft überdurchschnittlich abschneiden wird - allerdings nur, wenn sie richtig und mit einem disziplinierten Ansatz betrieben wird.

Schwankende Renditen: Eine kurze Geschichte der Infrastruktur

Die erwarteten Renditen liegen derzeit im Bereich von 9-12 % für Core Infrastruktur. In jüngster Zeit waren es 6 bis 9 % und in den ersten Jahren bis 2011/12 10 bis 12 %. Seit dem Aufkommen der Infrastruktur als neue Anlageklasse vor zwei Jahrzehnten gingen die erwarteten Renditen lange Zeit nur in eine Richtung. Ein Grund dafür war und ist die steigende Nachfrage der Anleger nach Infrastruktur. Die Allokation von Infrastruktur in den Portfolios institutioneller Anleger hat stetig zugenommen. Dies führte zu einer leichten Verringerung der Risikoprämien für Aktien, Argumente wie "too many dollars chasing too few deals“ kamen jedoch nie zum Tragen.

Erhöhte Allokationen spielten unserer Ansicht nach eine begrenzte Rolle bei der Senkung der erwarteten Renditen, vor allem in einigen spezifischen Sektoren wie den erneuerbaren Energien. Der Hauptgrund für den Rückgang der erwarteten Renditen, nicht nur bei Infrastruktur, sondern bei allen Anlageklassen, war zunächst der Superzyklus der Zinssätze. Da die Zentralbanken der Welt die Zinssätze immer weiter senkten, sanken die Diskontsätze immer weiter, so dass die Vermögenspreise immer weiter stiegen. Diesen folgte eine Inflation der Vermögenspreise in allen Anlageklassen, nicht nur bei der Infrastruktur.

Im Rückblick oder einfach durch Anwendung der Grundlagen der Asset-Pricing-Theorie ist es offensichtlich: Die erwartete Rendite ist die Summe aus dem Risikoaufschlag und dem risikofreien Zinssatz. Der Eigenkapitalrisikoaufschlag in Core Infrastruktur ist allmählich gesunken, aber der starke kontinuierliche Rückgang des risikofreien Zinssatzes dominierte. In einigen Perioden, in denen der risikofreie Zinssatz sehr schnell sank, wie bei den Reaktionen der Zentralbanken auf Covid-19 in den Jahren 2020-21, erhöhte sich tatsächlich der wahrgenommene Eigenkapitalrisikoaufschlag von Infrastruktur – da die erwarteten Infrastrukturrenditen aufgrund der hohen Illiquidität der Anlageklasse sehr stabil sind, können sie nicht sehr schnell auf Marktschwankungen reagieren. Aber die Summe, die erwartete Rendite, nahm kontinuierlich ab.

Dann endete der 40-jährige Trend des Zinsrückgangs abrupt. Die Rendite der 10-jährigen Staatsanleihe, die weithin als Proxy für den risikofreien Zinssatz in der Infrastruktur akzeptiert wird, stieg seit Januar 2022 in fast allen wohlhabenden OECD-Ländern um etwa 250 Basispunkte². Unserer Ansicht nach hat sich der erwartete Renditebereich für Core Infrastruktur, bei Vermögenswerten mit ähnlichen Risikoprofilen, von 6 – 9 % auf 9 – 12 % erhöht.

Für Core Infrastruktur, die per Definition auf langfristige Festzinskredite angewiesen ist, dominierte die unerwartete Inflationserhöhung die Erhöhung der Diskontsätze, sodass die Vermögenswerte tatsächlich zunahmen oder zumindest in diesem Zeitraum recht stabil blieben.

Was kommt als Nächstes?

Unserer Ansicht nach gibt es zwei wahrscheinliche makroökonomische Szenarien: Entweder sinken die Zinssätze schnell zusammen mit der Inflation, oder sie bleiben auf dem derzeitigen Niveau und der Rückgang der Inflation verläuft langsamer. Wir erwarten, dass beide Szenarien für Core Infrastruktur vorteilhaft sein werden:

Harald Klug, Head of the Institutional Business in Germany and Austria, BlackRock und Wolfgang Bernadzik, Head of BlackRock Alternatives Specialists EMEA Real Estate, BlackRock

Der globale Immobilienmarkt erholt sich dank stabilisierter Zinssätze. Für die zweite Jahreshälfte 2024 erwarten wir ein steigendes Transaktionsvolumen. Investitionen dürften zunehmen, da institutionelle Investoren und Kreditgeber sich wieder verstärkt engagieren. Allerdings gibt es andererseits Bedenken hinsichtlich des Angebots. Die Neuordnung der Lieferketten dürfte über Jahre hinweg zu mehr Investitionen in Industrieimmobilien führen. Investoren sollten ihre Objekte entsprechend anpassen.

 Die weltweiten Immobilienmärkte zeigen vielversprechende Anzeichen einer Erholung von den jüngsten Wertverlusten. Die Stabilisierung der Zinssätze schafft eine gewisse Klarheit bei der Preisgestaltung und bringt wieder mehr Käufer an den Verhandlungstisch. Den jüngsten Abschwung lösten vor allem steigende und volatile Zinsen aus. 2023 trug das zu einem deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens um 48 % im Jahresvergleich bei.¹

Wir setzen insbesondere in der zweiten Jahreshälfte 2024 auf deutlich steigende Transaktionsvolumina. Vielen Marktteilnehmer dürfte das bei der Preisfindung helfen. Erste Anzeichen einer lebhafteren Investitionstätigkeit sind bereits zu sehen, und auch die Kreditgeber kehren auf den Markt zurück, um von hochwertigen Sicherheiten zu attraktiven Gesamtrenditen zu profitieren.²

Erwartungen, wann die Investitionstätigkeit wieder anzieht

Aktuell jedoch befindet sich der Markt noch in einer Übergangsphase. Für Anleger ist es daher ratsam, eine gewisse Vorsicht walten zu lassen. Zumal die künftige Investitionslandschaft im Vergleich zu den Jahren nach der globalen Finanzkrise nach unserer Einschätzung von vergleichsweise höherer Volatilität geprägt sein dürfte.³

Signale, die auf ein Ende der Talsohle hinweisen

Gestiegene Teilnehmerzahlen bei Immobilienauktionen im ersten Quartal 2024 können als erste Anzeichen gelten, dass der Markt die Talsohle erreicht, vielleicht sogar durchschritten hat. Für die Annahme, dass die Aktivitäten in den nächsten zwölf Monaten wieder anziehen werden, sprechen auch das beträchtliche Kapital an der Seitenlinie, das sogenannte „Dry Powder“, sowie die Notwendigkeit für einige Sponsoren, Verkäufe zur Deckung ihres Liquiditätsbedarfs zu realisieren, und höhere Herausforderungen auf der Refinanzierungsseite.⁴

Für Anleger könnten sich zahlreiche Gelegenheiten bieten, um von der verzerrten Preisentwicklung zu profitieren. Denn finanzielle Notlagen oder Zwangsverkäufe könnten Akquisitionen zu gesunkenen Preisen ermöglichen, im einen oder anderen Fall vielleicht sogar unter den Wiederbeschaffungskosten. Gleichzeitig kann man sich bei der Objektauswahl an den wichtigsten strukturellen Trends ausrichten, die künftig die Renditen vorantreiben dürften. Angesichts der zu erwartenden starken Streuung der Marktperformance gibt es mehr Potenzial, Alpha zu erzielen.⁵

Die Neuausrichtung der Lieferketten eröffnet Anlagechancen

Die angespannte Geopolitik und die damit verbundene laufende Umgestaltung der Lieferketten bieten eine Fülle von Anlagemöglichkeiten. Wissenswert dazu: Das BlackRock Investment Institute stuft die geopolitische Fragmentierung als MegaForce ein, die höhere Makro- und Marktvolatilität bewirkt und ein zentrales Thema in allen Anlageklassen ist.⁶

Unternehmen rund um den Globus stellen sich auf diese neue Welt ein, indem sie ihre Lieferketten umgestalten und widerstandsfähiger machen. Dieser Trend schlägt sich auch zunehmend in der Mieternachfrage nieder. So gewinnen ergänzende Immobilien in der Nähe von Produktionsstätten, Rechenzentren oder Vertriebslagern an Bedeutung, wie erschwingliche Wohnungen und bedarfsorientierter Einzelhandel.⁷

Regionen mit niedrigeren Kosten, wie der Sun Belt in den USA, haben die Chance, attraktive Ziele für Produktionsaktivitäten zu werden. Dies dürfte zu einer Neukalibrierung der Logistiknetzwerke führen. Aus unserer Sicht ist davon auszugehen, dass sich die Neuausrichtung der Lieferketten schrittweise über mehrere Jahre entfalten wird. Dies erfordert Investitionen, die durch eine entsprechende Infrastruktur zukunftssicher sind, um den Anforderungen an die Lieferketten von morgen zu genügen.⁸

USA: Die Gunst der Stunde nutzen

In den USA können Investoren von den Marktverwerfungen profitieren und Immobilien zu reduzierten Preisen erwerben. Die Immobilienwerte sanken im Vorjahr aufgrund höherer Kapitalkosten, jetzt aber stabilisieren sie sich wieder, was zum Teil auf niedrigere Anleiherenditen zurückzuführen ist. Rückläufige Inflationsindikatoren deuten darauf hin, dass der Zinserhöhungszyklus zu Ende sein könnte. Die US-Notenbank beobachtet die Entwicklung und zeigt sich noch vorsichtig. Das BlackRock Investment Institute rechnet aber von Mitte bis Ende 2024 mit drei Zinssenkungen der Fed.⁹

Diese volkswirtschaftliche Stabilität hat sich auch auf dem US-Immobilienmarkt bemerkbar gemacht. Dessen Fundamentaldaten entwickelten sich solide, mit einem Wachstum der Nettobetriebsergebnisse (Net Operating Income; NOI) von 5,5 % im Jahresvergleich bis zum 31. Dezember 2023.¹⁰ Der Industriesektor verzeichnete im selben Zeitraum ein NOI-Wachstum von 12,8 % und Mehrfamilienhäuser einen Anstieg von 4,5 %.¹¹ Der US-Markt erwartet für beide Sektoren weiteres Wachstum, wenn auch in vermindertem Tempo. Etwaige Angebotsrisiken werden durch die anhaltende Nachfrage und die im Jahr 2025 geringere Zahl an Objektübergaben gemildert.¹²

Mit zunehmender Klarheit am US-Markt dürfte auch das Transaktionsvolumen zulegen. Höhere Zinssätze führten zu einer Neubewertung von Immobilien in den USA und zu einem deutlichen Rückgang des Investitionskapitals bis Ende 2023. Im Januar 2024 wurden Transaktionen in einem Volumen von lediglich 27 Mrd. US-Dollar getätigt, 53 % weniger als im Monatsdurchschnitt seit Beginn der Pandemie.¹³ Der US-Markt hat sich jedoch deutlich belebt, was auf ein steigendes Volumen schließen lässt.

USA: Käufe unter Wiederbeschaffungskosten möglich

Auch die Kreditvergabe in den USA scheint sich zu verbessern: Daten der Fed deuten darauf hin, dass im vierten Quartal 2023 eine geringere Zahl von Banken die Kreditvergabestandards für Gewerbeimmobilien verschärft hat.¹⁴ Dieser Trend könnte sich in den nächsten Quartalen fortsetzen, wobei qualitativ hochwertigere Immobilien besonders begehrt sein dürften. Das Jahr 2024 wird wohl ein Jahr des Übergangs sein, in dem wir verstärkt die Rückkehr institutioneller Investoren erwarten.¹⁵

Qualitativ hochwertige Objekte mit soliden Cashflows sind nach wie vor gefragt, zumal die Preise in den USA gegenüber den Höchstwerten um 15 % bis 20 % gesunken sind. Viele Immobilien können jetzt unter den Wiederbeschaffungskosten erworben werden. Während die Schätzwerte wohl weiter sinken werden, spiegelt der Transaktionsmarkt wahrscheinlich bereits angepasste Preise wider, was kapitalkräftigen Investoren zugutekommt.¹⁶

Unterschied zwischen Schätz- und Transaktionspreisen

Insgesamt bietet die aktuelle Marktverschiebung in den USA über die nächsten 24 Monate Opportunitäten, die Investoren überzeugen dürften. Die Refinanzierung fälliger Schulden und Baudarlehen könnten als Katalysatoren für die weitere Preisfindung fungieren.¹⁷

Europa: Stimmungsänderung deutet Wendepunkt an

In Europa ist ein deutlicher Stimmungsumschwung zu beobachten, der möglicherweise auf eine Wende im Konjunkturzyklus hindeutet. Auch wenn es schwierig ist, den genauen Zeitpunkt vorherzusagen, wann der Markt die Talsohle erreicht, deuten die Indikatoren an, dass der Zeitpunkt unmittelbar bevorsteht. Trotz Unsicherheiten hat sich die europäische Wirtschaft als widerstandsfähig erwiesen, eine schwere Rezession vermieden und ein moderates Wachstum beibehalten.¹⁸

Für das laufende Jahr wird ein bescheidenes Wachstum mit regional uneinheitlicher Erholung erwartet. Die Immobilienwerte haben bereits erhebliche Korrekturen erfahren und sind laut MSCI-Daten in Großbritannien um 25 % und in ganz Europa um 15 % gefallen.¹⁹ Der Markt scheint sich zu stabilisieren und bietet eine gute Gelegenheit, zu potenziell günstigeren Preisen einzusteigen.

Die vorherrschende wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit trug zu einem relativ stabilen Vermietungsmarkt bei. Wenn die Inflation zurückgeht und die Zinssätze sinken, verbessert sich die relative Attraktivität von Immobilien guter Qualität. Es sollte jedoch verstärkt auf die Qualität der Einnahmen geachtet werden, da wir einen Anstieg der Insolvenzraten und damit des Mieterrisikos beobachten.²⁰ Angesichts des prozyklischen Charakters von Immobilien und günstigerer Kaufpreise sehen wir jetzt aber alles in allem den richtigen Zeitpunkt für einen Markteinstieg. Zumal die Zinsen voraussichtlich auf einem höheren Niveau bleiben und nicht zurück auf historische Tiefstände fallen dürften.²¹

Europa: Rückläufige Kapitalmarktaktivitäten im Vorjahr

Europa: Logistik und Wohnen bevorzugte Sektoren

Während unsere Einschätzungen hinsichtlich der Sektoren weitgehend unverändert bleiben, halten wir es jedoch für angezeigt, eine breitere Streuung der Performance innerhalb der Sektoren einzukalkulieren. Den größten Erfolg versprechen Strategien mit hoher Granularität bei der Entscheidungsfindung und im Vermögensverwaltungsprozess. Denn so können nicht nur länderspezifische Eigenheiten, sondern auch Möglichkeiten auf Stadtebene Berücksichtigung finden.²²

Im Einzelnen favorisieren wir die Sektoren Logistik und Wohnen. Beide profitieren von einer strukturellen Unterversorgung und der Ausrichtung auf die Megatrends Digitalisierung und Demografie.²³ Chancen bieten auch der Büro- und Einzelhandelssektor, wo aufgrund erheblicher Korrekturen erstklassige Objekte zu attraktiven Preisen zu erwerben sind.²⁴

Eine veränderte gesellschaftliche Einstellung zur gebauten Umwelt führt dazu, dass früher als „alternativ“ eingestufte Sektoren, wie etwa Studentisches Wohnen, Wohnen im Alter und Kühllager, sich bei Anlegern exponentiell wachsender Beliebtheit erfreuen und zunehmend attraktive Möglichkeiten bieten.²⁵

Asien-Pazifik: Vielseitige Märkte bieten vielfältige Chancen

Die Wachstumsaussichten für die APAC-Märkte sind uneinheitlich. Märkte wie Australien, Hongkong und Singapur dürften von verbesserten makroökonomischen Bedingungen profitieren und absehbar sinkenden Zinsen. In Japan dagegen steht eine deutliche Änderung der Geldpolitik in Richtung positiver Zinsen an und signalisiert eine wirtschaftliche Belebung. Der Aufschwung in China bleibt aufgrund des Deflationsdrucks und des angeschlagenen Immobiliensektors problematisch. Insgesamt zieht die Region Asien-Pazifik dank vielfältiger Chancen weiterhin Investoren an, insbesondere jene, die sich Diversifizierungsvorteile erhoffen.²⁶

Die Immobilienwerte in der Region sind im Vergleich zu Europa weniger stark gefallen, können Investoren aber gleichwohl die Möglichkeit eines Markteinstiegs bieten. Trotz Unsicherheiten erwarten wir, dass sich der Logistiksektor gut behaupten wird, da es solide Wachstumstreiber gibt, wie die starke Nachfrage durch das Leasing von 3PLs (Third Party Logistics) und steigende Bedarfe der Industrie in Südostasien.²⁷

Logistik-Leasing: Stimmungslage in der Region Asien-Pazifik

Marco Schwarzbach, Volkswirt, Deka Bank

Eine funktionierende Infrastruktur ist das Rückgrat einer Volkswirtschaft. Sie ist ein entscheidender Faktor für die Wettbewerbsfähigkeit eines Landes und für dessen Wachstumsstärke. Zudem ist die Weiterentwicklung der Infrastruktur essenziell für die digitale und nachhaltige Transformation unserer Wirtschaft. Aufgrund des enormen Handlungsbedarfs gewinnt das Thema auch für die Geldanlage an Bedeutung.

Basis für Wirtschaft und Gesellschaft

Der Begriff Infrastruktur wird häufig mit aktuellen Themen wie leistungsfähigen Glasfasernetzen für Kommunikation und Datenaustausch oder einer Verkehrsinfrastruktur für zuverlässigen und schnellen Individual- sowie Massenverkehr, einschließlich Autobahnen, Schienennetzen und Flughäfen assoziiert. Diese Assoziationen spiegeln die moderne Welt wider. Jedoch ist Infrastruktur kein Phänomen der Gegenwart, sie existiert schon seit Jahrtausenden. Historische Beispiele sind die Handelswege der Seidenstraße, die den interkontinentalen Handel förderten, und die Aquädukte des Römischen Reichs, die eine effiziente Wasserversorgung ermöglichten. Bereits aus diesen beiden historischen Beispielen geht die langfristige Bedeutung von Infrastruktur für die wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklung hervor.

Über viele Jahre war es in weiten Teilen der Welt üblich, dass vor allem öffentliche Institutionen für die Bereitstellung von Infrastruktur verantwortlich waren. Mehrere Faktoren führten in der jüngeren Vergangenheit zu einem Umdenken: Die gestiegene Staatsverschuldung erschwert zunehmend die Finanzierung großer Infrastrukturvorhaben, auch mit Blick darauf, dass sich manche Staaten (absolute oder relative) Obergrenzen für ihre Verschuldung auferlegt haben.

Zudem ist der Investitionsbedarf in Infrastruktur in vielen Industrienationen inzwischen stark angestiegen, weil sehr lange Zeit nur wenig getan wurde, beispielsweise im Bereich Verkehr mit der Sanierung und Erweiterung von Autobahnen und Schienennetzen oder im Bereich der erneuerbaren Energien beim Vorantreiben der nachhaltigen Transformation. Schließlich zeigt die Erfahrung, dass Private, wenn sie sich bei Infrastrukturvorhaben engagieren, oft effizienter mit Ressourcen umgehen, kürzere Planungs- und Ausführungszeiten benötigen und neuere Technologien nutzen. Im angelsächsischen Raum ist dabei die Bereitschaft für eine private Beteiligung bei Infrastrukturinvestitionen deutlich größer als etwa in Kontinentaleuropa.

Unabhängig von der aufgezeigten Notwendigkeit privater Investitionen im Infrastrukturbereich hat auch die Niedrigzinsphase der Zehner- und der frühen Zwanzigerjahre den Anlagedruck und die Suche nach renditeträchtigen Investitionen verstärkt. Dies dürfte ein weiterer wichtiger Treiber dafür gewesen sein, dass die Anlageklasse breitere Aufmerksamkeit gewonnen hat – bei professionellen institutionellen Anlegern wie auch bei privaten Investoren.

Der ökonomische Blickwinkel

Infrastruktur ist aus volkswirtschaftlicher Sicht ein öffentliches Gut. Im Gegensatz zu privaten Gütern werden öffentliche Güter laut der volkswirtschaftlichen Theorie in Marktwirtschaften nicht bzw. nur in unzureichender Menge bereitgestellt, weil der Marktmechanismus bei öffentlichen Gütern nicht funktioniert. Private Güter sind dabei als solche Güter charakterisiert, deren Nutzen ausschließlich deren Käufern zugutekommt. In Marktwirtschaften entsteht für private Güter über den Preismechanismus ein Marktgleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Dieses führt dazu, dass die optimale Menge an Gütern zum günstigstmöglichen Preis bereitgestellt wird. Öffentliche Güter hingegen, zu denen Infrastruktur zählt, können viele nutzen, ohne dafür direkt zu bezahlen, wie zum Beispiel eine Straße oder eine Brücke. Man spricht hier von der Nicht-Ausschließbarkeit und der Nicht-Rivalität im Konsum.

Öffentliche Güter können deshalb nur schwer oder gar nicht exklusiv für bestimmte Personen oder Gruppen zugänglich gemacht werden. Damit ist der Anreiz für den Einzelnen gering, solche öffentlichen Güter zu finanzieren bzw. instand zu halten. Weil es so schwer ist, mit öffentlichen Gütern Geld zu verdienen, sind Unternehmen in der Regel nicht bereit, Infrastrukturprojekte zu finanzieren. Den hohen Fixkosten stehen zumeist geringe variable Kosten gegenüber, und die Nutzer sind nicht bereit, einen ausreichend hohen Preis zu bezahlen, der die Investition lohnenswert machen würde. Es fehlen die preislichen Anreize, um in Infrastrukturprojekte zu investieren. Weist man die Schaffung und Erhaltung einer gut funktionierenden Infrastruktur komplett dem privaten Sektor zu, tritt zwangsläufig eine Unterversorgung von Infrastruktur auf. Projekte werden nicht oder nicht in ausreichendem Umfang durchgeführt.

Oft treten bei Infrastrukturprojekten positive externe Effekte auf. Damit bezeichnet man die Tatsache, dass Akteure von Projekten profitieren, an denen sie nicht beteiligt waren, weder finanziell noch organisatorisch. Beispielsweise kommt der Bau eines neuen Autobahnabschnittes nicht nur direkt dem Erbauer zugute, sondern er belebt auch die umliegenden Gebiete wirtschaftlich. Dies kann zu einer erhöhten Wirtschaftsaktivität, steigenden Immobilienpreisen und neuen Geschäftsmöglichkeiten führen. Diese positiven externen Effekte sind schwer zu erfassen und faktisch nicht zu bepreisen. Deshalb werden sie von privaten Unternehmen bei ihren Abwägungen für eine Investition nicht ausreichend oder gar nicht berücksichtigt. Infolgedessen wird die Aufgabe der Bereitstellung von öffentlichen Gütern, die positive externe Effekte verursachen, dem Staat zugewiesen. Im Gegensatz zu privaten Unternehmen muss er nicht zwangsläufig kostendeckend und gewinnbringend wirtschaften.

Privatisierung von öffentlicher Infrastruktur

Um der steigenden Staatsverschuldung infolge der keynesianischen Finanzpolitik in den Siebzigerjahren Herr zu werden, aber auch mit dem Ziel der Modernisierung der veralteten Infrastruktur, kam es in Europa in den 1980er und 1990er Jahren zu Privatisierungswellen bei Staatsunternehmen. Diese haben beispielsweise in den Bereichen Telekommunikation, Stromversorgung, Gasversorgung, Luftfahrt oder Schienenverkehr zu mehr Wettbewerb und moderneren und flexibleren Angeboten geführt. Auch in der ökonomischen Beurteilung von Infrastrukturgütern wurde verstärkt danach gefragt, wie man die Nachteile der rein öffentlichen Bereitstellung mindern kann.

Die Erfolge waren gemischt: So hat die Umwandlung der Deutschen Bundesbahn in die Deutsche Bahn AG demonstriert, dass eine angestrebte Privatisierung und die Fokussierung auf die Erzielung von Gewinnen im Infrastrukturbereich nicht immer optimale Ergebnisse bringen. Vielmehr wurden die Instandhaltung und der Ausbau des Schienennetzes der Bahn vernachlässigt, was zu einer sinkenden Dienstleistungsqualität und einem hohen Sanierungsstau geführt hat. Auch bei Krankenhäusern ist zu beobachten, dass Privatisierungen zwar kurzfristig hohe Einnahmen durch den Verkauf der Einrichtungen schaffen und die Betriebskosten wegfallen, mittelfristig aber die Versorgungsqualität und -quantität leiden können.

Diese Beispiele zeigen, dass es einerseits gute Gründe für eine private Beteiligung bei der Bereitstellung von öffentlicher Infrastruktur gibt, dass Privatisierungen bzw. private Investitionen andererseits aber keine Selbstläufer sind, die zwangsläufig zu einer besseren und günstigeren Infrastruktur-Versorgung führen. Vielmehr steht und fällt der Erfolg der Zusammenarbeit von Staat und Privaten nicht zuletzt mit der konkreten Ausgestaltung der Verträge. Dabei ist es enorm wichtig, aus den Erfahrungen der Vergangenheit zu lernen. Je nach Art der öffentlichen Aufgabe können solche öffentlich-privaten Partnerschaften (ÖPP; engl. Public Private Partnership (PPP)) unterschiedlich ausgestaltet werden. So kann beispielsweise die Eigentümerschaft zu unterschiedlichen Zeitpunkten im Projektverlauf von den Privaten zum Staat wechseln, die Einnahmen können vorab festgelegt werden oder völlig flexibel ausgestaltet sein.

Anlagemöglichkeiten

Im Gefüge der Geldanlageklassen ist Infrastruktur ein noch recht junger Bereich, der seit Beginn der 2000er Jahre zunehmend an Popularität gewinnt. Zum Bedeutungsgewinn der Anlageklasse haben der große weltweite Modernisierungs- und Neubaubedarf sowie der finanzielle Anlagedruck im Zuge der lang anhaltenden Niedrigzinsphase beigetragen. Wir wollen nachfolgend die Besonderheiten der Anlageklasse vorstellen und ihre Charakteristika beleuchten.

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten für die Geldanlage in Infrastruktur. Da ist zum einen die direkte Investition in einzelne Projekte. Hierüber haben Unternehmen wie auch vermögende Privatpersonen die Möglichkeit der direkten Mitsprache und Einflussnahme bei den betreffenden Projekten, und die potenziellen Gewinne fließen ihnen unmittelbar zu. Allerdings haben Investoren bei der Direktanlage auch ein großes Klumpenrisiko in ihrem Anlageportfolio, wenn man bedenkt, dass solche Projekte in der Regel hohe Finanzierungskosten und Risiken mit sich bringen.

Eine breitere Streuung der Risiken erhält man durch die Anlage in Infrastruktur-Fonds bzw. -Dachfonds. In ihnen werden mehrere Investitionsprojekte gebündelt, und sie bieten Beteiligungsmöglichkeiten mit einer flexibleren Höhe des finanziellen Einsatzes. In der modernen Welt können solche Beteiligungen auch über eine „Tokenisierung“ mithilfe der Blockchain-Technologie umgesetzt werden. Diese Technologie schafft eine transparente und effiziente Umgebung, um den Investoren ihre Anteilsrechte in digitaler Form zuzuschreiben. Damit macht sie Infrastrukturinvestitionen leichter teilbar und liquider.

Charakteristika der Anlageklasse Infrastruktur

Ihre niedrige Korrelation mit Aktien- und Rentenanlagen macht die Anlageklasse Infrastruktur vor dem Hintergrund der Diversifizierung attraktiv. Während Aktien und Renten oftmals einen vergleichsweisen hohen Gleichlauf zum Konjunkturzyklus aufweisen, sind Infrastrukturanlagen deutlich konjunkturunabhängiger, allein schon wegen ihrer sehr langfristigen Ausrichtung. Die langen Laufzeiten der Anlagen bieten den Anlegern zudem die Möglichkeit, ihre langfristigen Verbindlichkeiten zu decken (Durationsmatching) und stetige sowie gut kalkulierbare Zahlungsströme zu generieren.

Da die Unternehmen und Haushalte von der Bereitstellung der Infrastruktur abhängig sind und es wegen des hohen finanziellen Aufwands und der Möglichkeit der Nutzung durch sehr viele Nutzer selten parallel angebotene Infrastruktureinrichtungen gibt, besitzen Infrastrukturbetreiber in der Regel eine natürliche Monopolstellung. Änderungen der Nutzungsentgelte bzw. Gebührenstrukturen haben infolgedessen nur einen geringen Einfluss auf das Nutzungsverhalten der Verbraucher. Um die Nutzer vor den aus dieser Preissetzungsmacht potenziell resultierenden überbordenden Kosten zu schützen, ist die Preisgestaltung in der Regel durch vertragliche Vereinbarungen und staatliche Regulierung eingeschränkt.

Eine weitere Besonderheit der Anlageklasse ist ihre Illiquidität. Die betreffenden Projekte sind in der Regel auf eine Dauer von vielen Jahren, oft sogar Jahrzehnten angelegt, sodass das Kapital für lange Zeit gebunden ist. Damit geht einher, dass für Infrastrukturanlagen bisher kein Börsenhandel wie für Aktien oder Anleihen existiert, über den eine regelmäßige Ermittlung des Wertes einer Anlage erfolgen könnte – wie übrigens überhaupt die preisliche Bewertung von Infrastruktur extrem schwierig ist. Das bedeutet auch, dass der Marktzugang zu Infrastruktur nicht so einfach ist. Gerade diese Illiquidität, aber auch die Tatsache, dass der Infrastrukturmarkt noch recht jung ist, führt dazu, dass am Infrastrukturmarkt noch vergleichsweise hohe Renditen erwirtschaftet werden können.

MSCI World & infra300 (Total Return; Dez. 2008 = 100)

Quelle: infra300 ist ein vom Datenanbieter EDHEC entwickelter Infrastrukturindex, in dem die Wertentwicklung von 300 nicht-börsennotierten Infrastruktur-Unternehmen gemessen wird. Die ausgewählten Unternehmen stellen eine repräsentative Stichprobe von insgesamt fast 6.000 von EDHEC analysierten Infrastruktur-Unternehmen  aus 22 Ländern dar. Quelle: Scientific Infra, Bloomberg, DekaBank. Zeitraum: 31.12.2008 - 29.02.2024. Basierend auf Daten von Scientific Infra und Private Assets Pte Ltd (indices.scientificinfra.com) Copyright © 2024 Scientific Infra. Alle Rechte vorbehalten.

Wichtig mit Blick auf große Infrastruktur-Investitionen ist es, darauf zu achten, dass die geplante Rendite hinsichtlich der bestehenden Risiken ausreichend hoch ist, um auch bei zwischenzeitlichen Herausforderungen bei der Verwirklichung eines Projekts und den daraus resultierenden ungeplanten Kosten am Ende einen positiven Ertrag generieren zu können. Ebenso wichtig ist es jedoch auch, sich bewusst zu machen, welch enormer gesellschaftlicher Nutzen mit zukunftsweisenden Infrastruktur-Projekten verbunden sein kann. Für manche Investorinnen und Investoren ist alleine diese Tatsache Grund genug, sich hier finanziell zu engagieren. Letztendlich geht es bei solchen Investitionen schließlich auch um übergeordnete Ziele wie die Förderung des Wirtschaftswachstums und damit des Wohlstands der Bevölkerung oder um das Vorantreiben der nachhaltigen sowie der digitalen Transformation. Und wer würde den Sinn dieser Ziele und den hohen Wert dieser Investitionen ernsthaft bestreiten wollen?

Wertentwicklung des MSCI World & infra300 (Total Return; Dez. 2008 = 100)

Michael Hennig, Head of Client Solutions Germany, und Daniel Sayar, Sales Director Client Solutions Germany, Energy Infrastructure Partners

Die jüngste Phase hoher Inflation wirkte wie ein Stresstest für verschiedene Anlageklassen und Sektoren. Neue Forschungsergebnisse von Energy Infrastructure Partners belegen, dass die Energieinfrastruktur in dieser Zeit und über die letzten zwei Jahrzehnte hinweg einen überlegenen Inflationsschutz bietet. Dieser Vorteil beruht auf den speziellen Geschäftsmodellen der Branche, die in inflationären Umgebungen stabile Einkommensquellen schaffen.

Die Rückkehr der Inflation: Wie Anleger sich neu positionieren

In den letzten Jahren erlebten wir eine der stärksten Inflationsphasen seit Jahrzehnten. Der Beginn dieses Zyklus war geprägt von der massiven Ausweitung der Geldmenge während der Covid-19-Pandemie, als Regierungen und Zentralbanken weltweit alle Hebel in Bewegung setzten, um die Wirtschaft zu stabilisieren. Doch die ohnehin angespannte Situation erhielt eine zusätzliche Zuspitzung durch die Sorgen um Energieengpässe in Europa infolge des Krieges in der Ukraine. Die Jahre 2022 und 2023 brachten dann Inflationsraten hervor, die mit den turbulenten 1970er Jahren vergleichbar waren.

Für Anleger bedeutet dies eine dringende Notwendigkeit zur Neuausrichtung ihrer Portfoliostrategien und zur Integration von Schutzmechanismen. In den letzten Jahren haben Investoren vermehrt auf Infrastrukturinvestitionen gesetzt. Diese Investitionen umfassen oft reale Vermögenswerte mit monopolistischen Charakteristika und robusten Geschäftsmodellen, was sowohl zu einer erhöhten Diversifizierung als auch zu einem defensiven Pfeiler in den Portfolios führt.

Laut einer Studie von Energy Infrastructure Partners erweist sich die Anlageklasse Infrastruktur selbst in Zeiten von Inflationszyklen als sicherer Hafen. Diese Vermögenswerte haben das Potenzial, sich besonders gut zu entwickeln, vorausgesetzt, sie erhalten ausreichend Zeit, um sich an die steigenden Preise anzupassen. Dann bieten diese Vermögenswerte den Anlegern einen verlässlichen Anker, der auch in volatilen Zeiten Stabilität und Wertsteigerung verspricht.

Infrastruktur startet durch

Die jüngste Studie analysiert die monatlichen Gesamtrenditedaten bis Ende 2023 und gehört zu den ersten Untersuchungen im Sektor, die den aktuellen Inflationsschub berücksichtigen. Die Analyse zeigt deutlich, dass nicht börsennotierte Infrastrukturvermögenswerte, insbesondere im Bereich der Energieinfrastruktur, in Inflationsphasen eine überlegene Performance gegenüber börsennotierten Aktien aufweisen. Je heftiger die Inflation, desto stärker der Schutz, den diese Anlagen bieten.

In Zeiten hoher Inflation sind Infrastrukturvermögenswerte nicht nur in der Lage, ihre Renditen stärker zu steigern als andere Wertpapiere, sie tun dies auch mit geringerer Volatilität. Diese Stabilität macht sie besonders attraktiv für Anleger, die in unsicheren Zeiten nach verlässlichen Erträgen suchen.

Unterschiedliche Sektoren, unterschiedliche Stärken

Von Flughäfen über Krankenhäuser und Rechenzentren bis hin zu Kraftwerken – die Anlageklasse Infrastruktur umfasst ein breites Spektrum an Sektoren. Wenn Eigentümer diese Infrastrukturanlagen in operative Unternehmen umwandeln, entstehen unterschiedliche Geschäftsmodelle, die eine vielfältige und komplexe Anlageklasse bilden, in der nicht alle Sektoren gleich sind.

Der Unterschied zwischen den zugrunde liegenden Geschäftsmodellen ist der Grund dafür, dass die einzelnen Sektoren unterschiedlich gut in der Lage sind, sich vor steigenden Kosten und anderen sekundären Bedrohungen durch die Inflation, wie einer nachlassenden Nachfrage, zu schützen.

Unsere Untersuchungen zeigen, dass die Energieinfrastruktur – darunter Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien sowie Pipelines und Speicherinfrastrukturen für Moleküle – die Auswirkungen der Inflation besser abfedern kann als andere Sektoren. Dieser Effekt ist umso ausgeprägter,wenn er mit einer zeitlichen Verzögerung betrachtet wird.

Christian Schulte Eistrup, Managing Director, Clarion Partners – A Franklin Templeton Company

Logistikimmobilien sind nach wie vor der Sektor mit der besten Performance in den USA und der EU. In den letzten Jahren hat er aufgrund steigender Mieten und rekordverdächtig niedriger Leerstände die Benchmark und andere Immobilienarten übertroffen. Wird sich dieser Trend fortsetzen? Erfahren Sie mehr von Clarion Partners, dem auf den Logistiksektor spezialisierten Immobilienfondsmanager von Franklin Templeton.

Dynamischer Anstieg der Allokationen institutioneller Investoren

Der Logistiksektor hat sich zu einem weltweiten Favoriten unter institutionellen Anlegern entwickelt, insbesondere aufgrund der großen strukturellen Veränderungen, die sich während der Pandemie noch verstärkt haben. Die steigende Beliebtheit des E-Commerce, angetrieben durch demografische Entwicklungen, technologischen Fortschritt und die sich wandelnde Dynamik des globalen Handels, sorgt weiterhin für eine robuste Nachfrage nach Logistikimmobilien. Dies hat zu einem erhöhten Anteil dieses Sektors in den Portfolios institutioneller Anleger geführt (Abbildung 1). Trotz kurzfristiger Herausforderungen und regionaler Unterschiede ist Clarion Partners überzeugt, dass Logistikimmobilien in der EU und den USA attraktive langfristige Investitionsmöglichkeiten bieten.

Abbildung 1: Entwicklung des Logistik-Transaktionsvolumens in den USA und der EU (Mrd. USD)

Der Logistiksektor zeichnet sich durch eine starke Nachfrage aus und steht an der Spitze der Gewerbeimmobilienmärkte in den USA und der EU

In den letzten Jahren haben Logistikimmobilien aufgrund steigender Mieten und historisch niedriger Leerstandsquoten eine bessere Performance als die Benchmark und andere Immobilienkategorien erzielt (Abbildung 2). Die Mieten erreichten in den letzten zehn Jahren sowohl in den USA als auch in der EU immer wieder neue Höchststände und lagen deutlich über dem Durchschnitt der vier großen Immobiliensektoren und der Inflation. ¹ Zum Jahresende 2023 befanden sich die Leerstandsquoten im Logistiksektor in den USA und der EU mit 4,9 % bzw. 4,0 % weiterhin nahe historischer Tiefstände. Die meisten wichtigen Standorte für Verteilzentren verzeichneten Leerstände, die weit unter dem langfristigen Durchschnitt (6,7 % bzw. 4,9 %) lagen. ²

Für das Jahr 2024 erwarten wir eine Abschwächung der neuen Nachfrage, denn die Märkte absorbieren ein gestiegenes Neuangebot. Diese kurzfristige Schwäche kommt nicht ganz unerwartet, da die Bauträger nach dem Ausbruch der Corona-Pandemie mit einem Rekordangebot auf die steigende Nachfrage reagierten. In den Jahren 2021 und 2022 übertraf die Nettoabsorption von Logistikflächen in den USA und der EU weiterhin deutlich das Neuangebot und erreichte ein Rekordniveau. 2023 schwächte sich die Vermietung jedoch in vielen wichtigen Märkten ab, da sich eine Welle von Fertigstellungen weitgehend auf einige wachstumsstarke Logistik-Standorte konzentrierte. Ab 2024 und 2025 wird mit einem Rückgang der Neubautätigkeit gerechnet, da die hohen Fremdkapitalkosten eine gute Rendite bei Bauvorhaben erschweren.

Abbildung 2: Rendite von Logistikinvestitionen in den USA und der eu (über 3 jahre vs. Über

Demografischer Wandel fördert Konsum und E-Commerce

Zu den bedeutendsten Veränderungen in der Weltwirtschaft zählt der fortlaufende Wandel der Bevölkerungsstruktur und des Innovationsbereichs, welcher die Konsumgewohnheiten revolutioniert. Der E-Commerce hat dank Innovation und Technologie rasant an Bedeutung gewonnen und ist zu einem integralen Bestandteil des gesellschaftlichen Konsums avanciert. Jede Altersgruppe hat spezifische Konsumbedürfnisse, die durch den E-Commerce erfüllt werden, der ohne Logistik und Lagerhaltung nicht existieren könnte. Die Corona-Pandemie hat diese tiefgreifende strukturelle Veränderung des Konsumverhaltens erheblich beschleunigt. In dieser Zeit haben sich immer mehr Menschen für die Sicherheit des Online-Shoppings entschieden. Die Nachfrage nach Mietflächen für Logistikimmobilien, die entscheidende Infrastruktur für dieses Wachstum, ist dementsprechend stark gestiegen. Da die Generationen der Millennials und der Generation Z nun die konsumstärkste Gruppe darstellen, bleibt ihre Vertrautheit mit der Technologie ein zentraler Faktor für die zukünftige Nachfrage im Logistiksektor.

Der E-Commerce bleibt ein wesentlicher Treiber für den Logistiksektor, obwohl die Marktdurchdringung des E-Commerce und die Trends im mobilen Shopping regional unterschiedlich sind. In den USA machen Online-Umsätze derzeit etwa 20 % der Kernrate der Einzelhandelsumsätze aus, während die E-Commerce-Durchdringung in der EU je nach Land zwischen 9 % und 27 % variiert.³ Dies deutet darauf hin, dass die Entwicklung der E-Commerce-Durchdringung in den kommenden Jahren nicht einheitlich sein wird, wobei einige Märkte erhebliches Wachstumspotenzial bieten. Für beide Regionen wird in den nächsten Jahren ein jährliches Wachstum des E-Commerce von 5 bis 10 % prognostiziert.⁴

Der Wandel in der Globalisierung und die Diversifizierung der Lieferketten haben positive Auswirkungen auf die Logistiknachfrage

Der Logistiksektor profitiert seit vier Jahrzehnten von der zunehmenden Globalisierung und dem damit verbundenen Handelswachstum. In jüngerer Zeit haben geopolitische Spannungen die etablierten Lieferketten herausgefordert, was zu einer stärkeren Konzentration auf regionale Produktion und Distribution sowie auf die Diversifizierung der Handelspartner geführt hat.

Dies hat zu einem Anstieg des Nearshoring/Onshoring geführt, insbesondere im Handel der USA mit Mexiko, Kanada und Südostasien. Die USA verzeichnen ein starkes Wachstum im Handel mit diesen Ländern, während der Anteil Chinas an den US-Warenimporten zwischen 2017 und 2023 von 22 % auf 14 % gesunken ist.⁵

Diese Veränderungen dürften die Nachfrage nach Logistikimmobilien in den grenznahen Märkten der USA, wie Texas, Arizona und Kalifornien, ankurbeln. Städte wie Los Angeles, Dallas-Fort Worth und Phoenix bleiben wichtige Ziele für Waren, die die südliche Grenze der USA überqueren.⁶ Trotz der Verlagerung und Diversifizierung der Lieferketten wird Los Angeles aufgrund seiner einzigartigen Infrastruktur und hohen Bevölkerung eine wichtige Drehscheibe bleiben. Es wird erwartet, dass der Welthandel weiter zunehmen und die Nachfrage nach Lagerhäusern weiter anheizen wird. Ein Anstieg der US-Importe um 1 % ist mit einem Anstieg der Nettoabsorption um etwa 5 % verbunden.⁷

Die US-Regierung und Unternehmen investieren stark in die heimische Produktion, um die Abhängigkeit von China, insbesondere in hochwertigen Hightech-Industriezweigen, zu verringern. China ist in den letzten 30 Jahren zum führenden Zentrum der verarbeitenden Industrie aufgestiegen, mit fast 20 % der weltweiten Produktion. Dies entspricht einer Verdreifachung gegenüber 2005.⁸ Das Weiße Haus fördert nun verstärkt On- und Nearshoring-Verlagerungen. US-Unternehmen haben Investitionszusagen von 642 Mrd. USD für Onshoring-Projekte in verschiedenen Sektoren bekannt gegeben, darunter Schwerindustrie, Halbleiter, Energie, Elektrofahrzeuge und biotechnologische Produktion.⁹ Wir rechnen damit, dass der Bedarf an Produktionsflächen landesweit bis zu 7 Millionen m² erreichen könnte.¹⁰

In der EU ist ein ähnlicher Trend wie in den USA zu beobachten, wobei mehrere groß angelegte Produktionsinvestitionen in strategischen Industriezweigen angekündigt wurden. Das europäische Chip-Gesetz des Europäischen Rates von 2023 zielt darauf ab, Milliarden Euro an öffentlichen und privaten Investitionen zu mobilisieren, um den Weltmarktanteil der EU bei Halbleitern von derzeit 10 % auf mindestens 20 % im Jahr 2030 zu verdoppeln.¹¹ Eine kürzlich durchgeführte Umfrage ergab, dass 50 % der befragten Unternehmen erwarten, dass die Verlagerung von Produktions-/Montagetätigkeiten von China/Asien nach Europa in den nächsten drei Jahren erheblich zunehmen wird.¹² Die osteuropäischen Märkte, bekannt für ihre günstigen Arbeitskräfte und somit kostengünstige Produktion, gelten als attraktive Standorte für Onshoring und Nearshoring zur Versorgung des europäischen Marktes. Wenn die EU das genannte Ziel erreicht, wird bis 2030 mit einer zusätzlichen Logistiknachfrage von bis zu 11 Millionen m² gerechnet.

Resilienz und der Bedarf an neuen Immobilien angesichts steigender Veralterung

Die Nachhaltigkeitsanforderungen steigern die Nachfrage nach modernen, widerstandsfähigen Immobilien. Neue Vorschriften und Mieterwünsche bewegen Investoren dazu, sich für nachhaltigere Gebäude zu entscheiden. In den USA wurden etwa 70 % der Logistikimmobilien vor dem Jahr 2000 erbaut.¹³ In den nächsten fünf Jahren wird mit 10 % ein beträchtlicher Teil des Lagerhausbestands veraltet sein.¹⁴ Im Vereinigten Königreich stammt über 75 % des Bestands aus der Zeit vor 2010.¹⁵ Viele dieser Gebäude müssen ersetzt oder modernisiert werden, um den Anforderungen an innovative Technologien und Nachhaltigkeit gerecht zu werden. Neubauten erfüllen in der Regel höchste Energiestandards, was die Energieeffizienz, die Nettoeinnahmen und den Wert der Immobilien steigert. Zu den neuesten Technologien in Logistikgebäuden gehören Oberlichter, energieeffiziente Beleuchtung, Wassersparmaßnahmen, Solarenergiegewinnung und -speicherung sowie Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge.

Europa ist bei der Einführung und Umsetzung von ESG-Vorgaben den USA voraus. Viele europäische Länder setzen zunehmend strengere Energiestandards und Berichtsstandards um. Die Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) sammelt standardisierte und validierte ESG-Daten für die Immobilienbranche, die nun von der Finanzaufsicht vorgeschrieben sind. Die Anzahl teilnehmender ESG-Fonds ist 2023 auf den höchsten Stand gestiegen, variiert aber zwischen den Ländern. Von den 2.084 erfassten Fonds befinden sich 1.013 in Europa und 555 in Amerika.¹⁶ Den höchsten Zuwachs gab es im vergangenen Jahr in Europa, aber auch in den USA war ein stetiges Wachstum zu verzeichnen.

Zahlreiche Investitionsmöglichkeiten, aber einige feine Unterschiede zwischen den USA und der EU

Der Logistiksektor wird weiterhin von der starken strukturellen Nachfrage profitieren, wobei die jeweiligen Besonderheiten in den USA und Europa bedeuten, dass sich die Investitionsmöglichkeiten leicht unterscheiden. Die Logistiklandschaft in den USA und in Europa weist signifikante Unterschiede auf, was angesichts der größeren Einwohnerzahl der EU (448 Millionen, gegenüber 335 Millionen in den USA) überraschen mag. Die USA sind mit ca. 1,5 Mrd. m² an Logistikimmobilien den größten EU-Märkten mit 370 Mio. m² weit voraus.¹⁷ Auf kürzere Sicht ist in den USA zudem eine stärkere Angebotsreaktion zu erwarten, während das Angebot in der EU generell knapper ist. Überdies gab es bei der Preisermittlung in der EU schnellere Fortschritte, sodass Werte schneller korrigiert werden können, was den Kauf von bestehenden Immobilien begünstigt. Unabhängig von den Unterschieden besteht jedoch auf beiden Märkten Bedarf an modernen Logistikobjekten, die den steigenden strukturellen Anforderungen gerecht werden.

Die Anleger sollten sich vor allem auf neue, moderne Immobilien („Class A“) konzentrieren, da Logistikflächen dieser Kategorie in der Regel für die Automatisierung und den hohen Durchsatz des E-Fulfillment besser geeignet sind. Derzeit macht diese Kategorie nur 18 % des US-Logistikimmobilienmarktes aus (270 Mio. m² von insgesamt 1,5 Mrd. m²), doch 50 % der Nettoabsorption seit 2018 entfallen darauf.¹⁸ Der Bedarf an Gebäuden der Class A ist in den USA nach wie vor groß,¹⁹ und das Mietwachstum für moderne Logistikimmobilien hat stark überdurchschnittlich zugelegt. Nach dem Jahr 2000 gebaute Gebäude verzeichneten in den letzten drei Jahren einen durchschnittlichen Mietanstieg von 23 % gegenüber 11 % bei Gebäuden mit Baujahr vor 2000.²⁰

Die Nachfrage nach Lieferungen am selben oder nächsten Tag bleibt außergewöhnlich hoch. Amazon verfolgt eine Strategie der "Regionalisierung", mit dem Ziel, die Anzahl der Verteilzentren für die Lieferung am selben oder nächsten Tag in den kommenden Jahren zu verdoppeln, und sucht daher intensiv nach entsprechenden Mietobjekten. Für die „letzte Meile“ der Lieferung werden üblicherweise Immobilien genutzt, die in der Regel weniger als 37.000 m² groß sind. Diese erzielen durchschnittlich höhere Quadratmetermieten als großflächige Anlagen und machen meist den Großteil der jährlichen Gesamtabsorption von Logistikflächen aus.²¹ In der EU ist dieser Trend weniger ausgeprägt, was sich jedoch in den kommenden Jahren ändern könnte.

In den USA und der EU bestehen allgemeine Risiken wie ein geringeres Wirtschaftswachstum, eine umfangreiche Neubaupipeline im Jahr 2024, höhere Zinssätze und eine im Vergleich zu den letzten Jahren gedämpftere Nachfrage. Es wird empfohlen, bei den Märkten und einzelnen Objekten selektiv vorzugehen, doch Fremdkapital für hochwertige und strategisch günstig gelegene Logistikimmobilien ist generell breit zugänglich.

Der Ausblick für den Logistiksektor bleibt positiv

Trotz strafferer geldpolitischer Bedingungen und erhöhter geopolitischer Unsicherheit zeigte sich die Wirtschaft in den USA und der EU zu Beginn des Jahres 2024 weiterhin stabil. Mit der Erwartung, dass die Zinsen ihren Höhepunkt erreicht haben und das Rezessionsrisiko abnimmt, gehen wir davon aus, dass die Immobilienwerte ihren Tiefpunkt erreichen und die Fremdkapitalkosten sinken werden. Dies wird dem Logistiksektor Auftrieb geben, wenn er in einen neuen Zyklus eintritt.

Die starken und langfristigen strukturellen Themen geben Anlass zu Optimismus für den Logistiksektor. Obwohl es einen kurzfristigen Angebotsschub in den USA und stärkere Marktwertverluste in der EU gibt, erwarten wir, dass die anhaltend starke Nachfrage dazu führen wird, dass der Logistiksektor im Prognosezeitraum das beste Mietwachstum unter den vier großen Immobiliensektoren verzeichnen wird. (Abbildung 3)

ABBILDUNG 3: PROGNOSTIZIERTES DURCHSCHNITTLICHES MIETWACHSTUM NACH SEKTOR IN DEN USA UND DER EU (2024P-2027P)

Claudia Reich Floyd, Managing Partner, Portfolio Manager, Hazelview Investments Inc.

Einleitung

In den letzten fünf Jahren haben wir einen beschleunigten Wandel des Arbeitsumfelds erlebt, dieser ist durch Digitalisierung, Automatisierung, dem Home-Office-Trend und das Ineinandergreifen von Privat- und Berufsleben gekennzeichnet. Gleichzeitig hat es einen erheblichen Impuls zur Umsetzung höherer ESG-Ziele gegeben. Ursprünglich von den jungen Unternehmen und Sektoren vorangetrieben, werden diese Veränderungen nun auch von etablierten Konzernen angenommen.

Werden Büroimmobilien nicht an diese sich entwickelnden Anforderungen angepasst, besteht ein hohes Risiko die Mieter zu verlieren. Es ist von entscheidender Bedeutung, die Auswirkungen dieser Veränderungen zu verstehen, denn sie variieren je nach den bestehenden Bedingungen in den einzelnen Mikromärkten, den Nachhaltigkeitszielen der einzelnen Marktteilnehmer, den kulturellen Unterschieden und der Dynamik am Arbeitsplatz nach der Pandemie.

Kulturelle Unterschiede bei der Nutzung von Büroräumen

Kulturelle Nuancen spielen eine wichtige Rolle bei der Annahme und Nutzung von Büroräumen. In Asien und Europa, wo der Platz im Home-Office möglicherweise begrenzt ist und die Anfahrtswege kürzer sind, bleibt das Büro ein zentraler Ort für berufliche und soziale Interaktionen. In Japan beispielsweise machen die disziplinierte Arbeitskultur und der begrenzte Wohnraum das traditionelle Büro unverzichtbar. Mitarbeiter bevorzugen oft gut ausgestattete Büros, welche die Produktivität und die Zusammenarbeit fördern, ein Trend, den REIT-Investoren bei der Bewertung von Immobilien in diesen Regionen berücksichtigen sollten (Savills, 2022).

In Asien scheint die Haltung des Managements den Ausschlag zu geben, wenn es darum geht, die Mitarbeiter zur Rückkehr ins Büro zu beeinflussen. Zwar ist das hybride Modell der Büroarbeit im Allgemeinen bei den Arbeitnehmern beliebt, doch ist es wichtig festzuhalten, dass Unternehmen und Managements in ganz Asien häufig eine Bürokultur bevorzugen. Die Nachfrage nach Mitarbeitern im Büro ist besonders hoch in Hongkong (91%), Australien (65%), Japan (62%), Singapur (61%) und China (59%). Diese Zahlen übertreffen die der westlichen Länder, hier ist die Nachfrage der Arbeitgeber nach Anwesenheit im Büro geringer: die USA mit 54%, das Vereinigte Königreich und Kanada mit jeweils 40% und Irland mit 42%. Dies deutet darauf hin, dass die Erwartungen der Arbeitgeber an die Anwesenheit im Büro in Asien um 10% bis 42% höher liegen können als in den westlichen Ländern (im Durchschnitt). (Morgan McKinley, 2024)

Regionale Unterschiede bei der Motivation zur Rückkehr ins Büro

Der Ansatz, Anreize zu schaffen damit die Mitarbeiter zurück ins Büro kommen, ist von Region zu Region ebenfalls unterschiedlich. In Nordamerika und Europa verbessern die Unternehmen das Arbeitsumfeld durch eine verbesserte Ausstattung, flexible Arbeitsmöglichkeiten sowie Maßnahmen für Gesundheit und Sicherheit. Dies ist vor allem in den USA wichtig, wo die Leerstände ein historisches Hoch erreicht haben. Investitionen in hochwertige, umweltfreundliche Gebäude mit hervorragender Luftqualität, natürlicher Beleuchtung und ausgestatteten Wohlfühl-Bereichen berücksichtigen das Gesundheitsbewusstsein der Mitarbeiter nach der Pandemie. Solche Immobilien werden wahrscheinlich Mieter anziehen und binden, was sie zu einer Priorität für Investoren macht. Im historischen Vergleich können herausragende Immobilien heute überproportionale Alleinstellungsmerkmale schaffen die Mitarbeiter motiviert, wenn man sich die Kosten für Mietausgaben im Vergleich zu den Gehaltskosten beispielsweise in London vor Augen hält.

David A. Fortin, Senior Director, Economic Research, Timberland and Agriculture, und Weiyi Zhang, Ph.D., Associate Director, Agricultural Economics, Manulife Investment Management

Die verschiedenen Merkmale institutioneller Anlagen in Wald- und Ackerland liefern zusammen überzeugende Argumente für die Aufnahme entsprechender Werte in größere Multi-Asset-Portfolios und ermöglichen letztendlich eine Erweiterung der Effizienzgrenze, wie sie durch die klassische Erwartungswert-Varianz-Portfoliooptimierung ermittelt wird.

Das Interesse an Naturkapital wächst: Anlageklassen mit Bezug zu natürlichen Ressourcen, wie Wald- und Ackerland, werden bei Anlegern immer beliebter, angesichts ihres Potenzials, einen positiven Beitrag zur Umwelt zu leisten und gleichzeitig die erzielten Renditen aus dem traditionellen Management zu steigern. Ihre historische Anlageperformance und Interaktion mit anderen traditionellen Anlageklassen deuten darauf hin, dass sich durch ihre Berücksichtigung in Multi-Asset-Anlagestrategien die finanziellen Ziele institutioneller Anleger mit langfristiger Ausrichtung erreichen lassen – und zwar durch wettbewerbsfähige risikobasierte Renditen, die auf lange Sicht stabil bleiben, durch verstärkte Portfoliodiversifikation und durch Kapitalerhalt. Diese Anlagemerkmale werden von soliden Fundamentaldaten am Markt gestützt, vor allem infolge einer Zunahme des grundlegenden menschlichen Bedarfs an Wohnraum, Nahrung, Futtermitteln, Kraftstoff und Textilien.

Unsere Erfahrungen in der nachhaltigen Verwaltung von Wald- und Ackerlandanlagen haben uns gelehrt, dass durch den Schutz und die Förderung intakter und von Artenvielfalt geprägter Ökosysteme die langfristige Generierung wettbewerbsfähiger Renditen unterstützt werden kann. Gute Verwaltung ist ein gutes Geschäft. Wir konzentrieren uns deshalb darauf, zum Schutz intakter Ökosysteme durch attraktive Beschäftigungsmöglichkeiten, effizientes Wassermanagement, die Anwendung extern zertifizierter Praktiken der Landbewirtschaftung sowie technologische Innovationen die Gesellschaft positiv zu beeinflussen und zugleich die finanziellen Ziele unserer Kunden zu erfüllen. Nachhaltig bewirtschaftetes Wald- und Ackerland bietet Eigenschaften, mit deren Hilfe sich globale Herausforderungen wie der Klimawandel, der Naturverlust und die zunehmende Ungleichheit angehen lassen. Diesen Eigenschaften wird verstärkt ein konkreter Wert beigemessen, der die Landbewirtschaftung um Optionalität ergänzt, das Anlageuniversum erweitert und einen positiven Effekt auf die Renditen hat.

Wald- und Ackerland: Sachwerte mit komplementären Anlageeigenschaften

Wald- und Ackerland bietet attraktive langfristige Anlagemöglichkeiten, die in der Vergangenheit neben stabilen Barrenditen und langfristiger Wertsteigerung für Kapitalerhalt und wettbewerbsfähige risikobereinigte Renditen gesorgt haben. Darüber hinaus haben sie Potenzial für eine Diversifikation breiter angelegter Anlageportfolios und die Absicherung gegen die Inflation gezeigt. 

Wettbewerbsfähige risikobereinigte Renditen mit langfristiger Stabilität

Wald- und Ackerland als investierbare Anlageklasse auf institutioneller Basis gibt es in den USA seit den 1980er Jahren. 1978 hatte der US-Kongress Änderungen am Employment Retirement Income Security Act vorgenommen, die öffentlichen Pensionskassen eine Allokation in Private Equity zur Erhöhung der Portfoliodiversifikation gestatteten. Die Renditen auf Wald- und Ackerlandwerte aus den USA, wie in den jeweiligen vom National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) aufgesetzten Branchenindizes ausgewiesen, sind die am häufigsten herangezogenen Vergleichswerte für die Performance von Wald- und Ackerlandanlagen weltweit. Der folgende Abschnitt enthält Analysen, die im Interesse der Einheitlichkeit auf USD-Renditen auf verschiedene globale Anlageklassen beruhen.

Investments in Waldland lieferten zwischen 1991 und 2023 auf annualisierter Basis eine durchschnittliche USD-Realrendite (inflationsbereinigt) von insgesamt fast 7 % und nominelle Renditen von 9 %. Über denselben Zeitraum beliefen sich die Realrenditen für Anlagen in Ackerland im Schnitt insgesamt auf 8 % bzw. fast 11 % auf nomineller Basis. Darüber hinaus wiesen Wald- und Ackerlandwerte gemessen an den Sharpe Ratios über die letzten 20 Jahre auf risikobereinigter Basis eine gute Entwicklung auf. Mit 1,54 bzw. 0,99 liegen diese weit über den entsprechenden Sharpe Ratio der meisten traditionellen Finanzanlagen in Europa und auf den internationalen Märkten. In einem Beispielportfolio an Naturkapitalanlagen hätten Wald- und Ackerlandwerte zusammen unter Annahme einer Allokation zu gleichen Teilen über diesen Zeitraum eine attraktivere Sharpe Ratio von 1,41 ergeben.

Sharpe Ratios ausgewählter globaler Anlageklassen (2004–2023)

Diversifikationsvorteile

Wald- und Ackerland können aufgrund ihrer geringen – und teils negativen – Korrelation mit anderen klassischen Finanzanlagen bei der Verbesserung der Gesamtperformance eines Mischportfolios durch Diversifikation eine Rolle spielen. Indes lag die Korrelation zwischen Wald- und Ackerlandwerten in den letzten 20 Jahren konstant bei durchschnittlich rund 0,69 und war somit positiv, wenn auch nicht perfekt (teilweise bedingt durch eine je nach Anlageklasse abweichende Marktdynamik). Dies spricht für die Aufnahme beider Anlageklassen in umfassendere Portfolios zu Diversifikationszwecken, und auch eine Erweiterung des investierbaren Anlageuniversums in puncto Naturkapital wird so möglich.

Unsere Strategien im Hinblick auf Wald- und Ackerlandanlagen beinhalten auch die Diversifikation innerhalb jeder Anlageklasse nach Region, Holzart und Altersklasse, Anbauprodukt, Endprodukt und Markt mit dem Ziel, die Risiken durch Wetter, Schädlingsbefall, Krankheiten, Naturkatastrophen sowie makroökonomische und marktspezifische Faktoren zu mindern.

Überzeugende Fundamentaldaten

Das Bevölkerungswachstum sowie die demografische und konjunkturelle Entwicklung sorgen weiter für einen steigenden Bedarf an Wohnraum, Nahrung, Futtermittel, Kraftstoff und Textilien – Grundlage für den Absatz von Wald- und Ackerlandprodukten in wichtigen Endverbrauchermärkten. Dieser wachsenden Nachfrage stehen ein rückläufiges Angebot an urbarem Ackerland und eine begrenzte Verfügbarkeit gewerblich nutzbarer Waldflächen gegenüber. Damit erhöht sich der Druck auf Agrar- und Forstbetriebe, Felder und Wälder so effizient und ökologisch nachhaltig wie möglich zu bewirtschaften und für Produktivitätsgewinne technologische Neuerungen und neue wissenschaftliche Erkenntnisse zu nutzen.

• Wälder sind biologische „Holzfabriken“, deren Volumen und Wert unabhängig von den makroökonomischen Bedingungen im Laufe der Zeit steigen. Ihre Kapazität zur CO₂-Bindung wird heute eingehender erfasst und berücksichtigt. In einem ungünstigen Marktumfeld können Waldlandbesitzer ihre Holzernte hinauszögern, wodurch die Bäume mehr Zeit haben, an Masse und Wert zuzulegen, auch im Hinblick auf ihr CO₂-Bindungspotenzial. In bestimmten holzverarbeitenden Regionen wird so zusätzliche Optionalität gewonnen. Unterdessen lassen sich mit wissenschaftlichen und technologischen Fortschritten in der Genetik und Waldwirtschaft die Erträge steigern und die Risiken durch Extremwetter, Naturkatastrophen und Krankheiten mindern.
• Produktivitätssteigerungen in der Landwirtschaft sind essenziell, um die wachsende Nachfrage aus einer immer knapper werdenden Fläche an urbarem Land bedienen zu können. Neue Entwicklungen in der Genetik und Agrarwissenschaft ermöglichen eine nachhaltige Verbesserung der landwirtschaftlichen Erträge, die Eindämmung von Inputkosten und die Förderung langfristiger Bodengesundheit. Agrarwerte könnten von den größeren Produktionsmengen, der höheren Qualität der Ernten sowie dem Potenzial des Bodens zur CO2 Speicherung profitieren.

Unverändert aktuell ist die Endlichkeit natürlicher Ressourcen und deren nachhaltige Bewirtschaftung zur Deckung des Bedarfs einer wachsenden Bevölkerung mit steigendem Einkommen. Diese Thematik wird auf lange Sicht die Nachfrage nach Naturkapitalanlagen wesentlich mitbestimmen.

Effizienzgrenzenkonstruktion mit Wald- und Ackerlandwerten aus den USA

Zur Illustration der Vorteile der Aufnahme von Wald- und Ackerlandwerten in ein institutionelles Portfolio haben wir ein Beispielportfolio konstruiert, das zu gleichen Anteilen aus Wald- und Ackerlandanlagen besteht und in ein hypothetisches Portfolio mit gemischten Vermögenswerten eines typischen institutionellen Anlegers in Europa integriert werden soll. Für dieses Portfolio wurde zunächst eine Effizienzgrenze ohne Allokation von US-amerikanischen Wald- und Ackerlandwerten konstruiert. Eine zweite Effizienzgrenze sieht unter Anwendung der Daten des National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) die Allokation einer ausgeglichenen Anlage in Wald- und Ackerland in Höhe von 7 % vor.

Geringere Volatilität und höhere risikobereinigte Renditen durch Aufnahme von Wald- und Ackerlandwerten

Vergleich von Effizienzgrenzen und optimalen Portfolios mit und ohne Anlagen in US-Waldland und -Ackerland